市建局夥拍香港房屋經理學會試行「聯廈聯管」 促成「龍城」區單幢式舊樓共同委聘物管公司
市建局在2022年以「融合策略」於九龍城「龍城」區推動市區更新工作，並選定南角道至打鼓嶺道一帶、約40幢沒有迫切重建需要的樓宇，展開為期三年的「小區復修」先導計劃（「小區復修」計劃），為這些樓宇的業主制定合適復修方案，並透過財政資助和技術支援，鼓勵和協助他們適時維修及保養樓宇。
「小區復修」計劃範圍內，部分是沒有法團或未有聘用物業管理公司的單幢式舊樓，單位伙數一般較少，在聘用物管服務，例如保安員和清潔時，由於有既定的服務收費，因而令每戶需攤分的管理費用，較伙數多的樓宇業主為高，減低業主聘請物管公司的意欲。若樓宇長期缺乏定期的管理，公用地方的衞生環境、出入治安將會變差，甚至有機會出現消防及樓宇失修等問題。
針對這個情況，在「小區復修」計劃下，市建局夥拍香港房屋經理學會於「龍城」區試行「聯廈聯管」管理模式，協調單幢式舊樓共同聘用一間物業管理公司，讓業主能夠以較相宜費用，獲取合適的專業管理服務，提升大廈樓宇設施保養水平及管理效率，改善居住環境和提升宜居度。
過去兩年，由市建局與香港房屋經理學會組成的團隊，舉辦了多場簡介會，邀請「小區復修」計劃範圍內約20多幢單幢式樓宇的業主講解「聯廈聯管」管理模式的內容，以及了解他們對大廈管理的需要。
其中，四幢單幢式舊樓的業主都表示有意試行「聯廈聯管」管理模式。為此，團隊先協助其中兩幢的「三無大廈」，包括龍威大廈和幗蘋樓成立法團，期後聯同增福樓和龍華樓這兩幢已有法團的大廈，籌備物業管理公司招標的各項工作。在今年8月底，參加了「聯廈聯管」的龍威大廈和幗蘋樓，已舉行聯合業主大會，議決通過共同委聘一間物業管理公司，並最快可於10月中提供系統化的管理服務。至於餘下兩幢樓宇，因為未能獲得大廈過半數業權通過聘請物管公司，或在招標過程中，決定繼續委聘現正為其樓宇提供服務的物管公司，最終決定退出「聯廈聯管」。
由零開始協助法團和業主委聘物業管理公司
市建局與香港房屋經理學會在「龍城」區試行「聯廈聯管」管理模式，考慮到參與「聯廈聯管」的業主，不少均為長者或退休人士，加上大部分業主均欠缺聘請物業管理公司的經驗和知識，即使有良好意願提升大廈樓宇保養設施的水平和管理效率，往往力不從心。
為此，市建局與香港房屋經理會組成的團隊，在整個「聯廈聯管」的招標過程，由零開始，逐步引領業主和法團處理委聘物業管理公司的各項工作，包括擬定管理服務內容、撰寫標書、邀請物業管理公司入標、制定揀選合適物業管理公司的準則、約見入標的物業管理公司進行回標面見，並就面見投標者及回標分析方面，向業主提供專業建議，讓業主能按其樓宇需要，揀選合適的物業管理公司。
市建局與香港房屋經理學會組成的團隊，在整個招標過程，為業主提供專業建議，協助他們揀選合適的物管公司。
編制「聯廈聯管」標書範本供業主和物業管理業界採用
此外，考慮到不同樓宇的業主對管理服務的需求各異，團隊特別編制了一套「聯廈聯管」的標書範本供業主和物業管理公司使用。有別於現時私人屋苑或樓宇，採用「綑綁」形式將每項的管理服務全部寫入招標文件內，這套標書範本清楚將物業管理服務分為「基本服務」和「選擇性服務」兩大類。
「基本服務」涵蓋了《建築物管理條例》所要求的項目，以及切合大廈基本需要的管理服務，包括為法團草擬和張貼暫停水電供應的通告、草擬信件回覆業戶和政府相關部門，以及為法團擬備樓宇財務預算和財務報表等文書工作。「基本服務」亦需要物管公司協助法團管理樓宇，例如召開業主大會，或在收到住戶投訴有雜物阻礙樓梯和走廊、大廈鐵閘損壞等這類涉及維修、清潔和保安的樓宇管理問題時，物管公司就需要為業主提供解決方案。
除了「基本服務」外，這份範本為法團和業主度身訂造各項「選擇性服務」，法團可因應大廈需要，要求管理公司提供額外的收費服務，例如聘請滅蟲公司為全幢樓宇的公用地方消毒，或聘用清潔公司為大廈的走廊、樓梯及地下大堂等公用地方進行較大型的清潔。「選擇性服務」亦包括物管公司安排員工出勤到樓宇處理緊急維修，以及召開額外的法團會議等。
現時不少單幢式舊樓，業主會另聘清潔員工每日為單位倒垃圾。團隊將「基本服務」和「選擇性服務」分開兩類處理的做法，能讓參與「聯廈聯管」的業主按其已有的大廈管理服務，如每日清理住戶家居垃圾，剔除在服務內容之內；而其他額外所需的管理服務，亦可以以用者自付原則，按次支付相關費用；如此，每戶每月需要繳交的「基本服務」費用，相較於傳統管理服務合約便宜，減輕業主的開支。
「聯廈聯管」吸引15間物業管理公司入標
此外，為了讓物業管理業界清楚了解這套範本的內容，鼓勵他們參與競投「聯廈聯管」的服務合約，團隊在今年初舉辦了三場講座，分別向三個物管業界商會介紹「聯廈聯管」詳情和標書範本內容，超過30間物管公司的代表出席。
而在今年4月市建局邀請物管公司入標，更吸引了15間在市場上有豐富物管經驗及具實力的公司入標競投。入標的物管公司分別來自不同的背景，包括有管理多個私人屋苑經驗的大型物業管理公司、公營房屋的物管公司，以及為單幢式樓宇提供管理服務的中、小型物管公司等。這些公司的員工，除了具豐富物業及設施管理經驗外，亦有樓宇維修保養的專業知識。
此外，入標的管理費用水平亦甚具競爭力，每戶每月「基本服務」費用由大約40元至500元。整體而言，今次參與競投「聯廈聯管」服務合約的投標者，不論公司規模、管理經驗，以及在收取的費用等，都十分多元，讓大廈法團和業主有更多的選擇。
團隊舉辦了三場講座，向三個物管業界商會介紹「聯廈聯管」的理念、標書範本，並逐一解答業界的問題。
在團隊的協助下，四幢參與試行「聯廈聯管」管理模式的大廈，在今年8月底召開業主大會商討揀選物業管理公司事宜。過程中，團隊為大廈法團和業主提供詳盡的回標分析報告，並提供專業建議。業主在此基礎上，全面比對不同標書的管理服務內容、物業管理經驗和專業人員比例，以及報價。
經過全盤考量和商討後，龍威大廈和幗蘋樓這兩幢大廈的業主達成共識，在聯合業主大會議決通過揀選同一間物管公司。特別一提的，是業主們並非以「最低價」作為揀選的首要考慮，他們的著眼點在於挑選公司規模相對較大、具備豐富管理經驗以及有專業人員負責處理大廈維修和管理事宜，作為他們的物業管理公司，有效改善居住環境。龍威大廈和幗蘋樓每戶每月的「基本服務」費用只是百餘元。法團已簽訂了為期兩年的合約，中標的物業管理公司將於本月中起提供服務。
至於餘下兩幢大廈－龍華樓和增福樓，前者在業主大會上未能取得大廈過半數業權通過聘請物管公司，最後只能退出；而增福樓法團則決定繼續委聘正為其樓宇提供管理服務的物管公司。
「聯廈聯管」四方面助單幢式舊樓提升管理效率
龍威大廈和幗蘋樓成為試行「聯廈聯管」管理模式的成功個案。幗蘋樓的業主代表方先生早前與團隊分享，指大廈因部分單位已出租，難以接觸業主；或部分業主為長者或退休人士，對於大廈的日常管理、維修保養事宜有心無力，亦缺乏相關的知識和經驗，以致大廈外牆、樓梯等公用地方，在欠缺妥善的管理和維修保養下，已漸見殘舊。
在參加「聯廈聯管」簡介會之後，業主經過商議決定參與。方先生說，由於業主們不熟悉整個招標程序，感謝市建局和香港房屋經理學會的團隊一直從旁協助，提供專業意見及回標分析供業主參考，才能成功揀選合適的物管公司；他又認為，物管公司能夠從四方面為業主和法團提供適切的管理服務，包括：
（一）代法團追收與大廈維修和管理費用
方先生說，過往向其他業主收取與大廈日常清潔或小型維修工程的費用時，往往有兩、三戶業主以不同理由拒絕支付，或有業主根本無法聯絡，長期拖欠費用。他認為，物業管理公司「入場」後，能夠以第三方、中立身分協助法團追討，甚至能透過法律途徑，例如入稟小額錢債審裁處，追討拖欠費用，更具效率之餘，亦減少業主之間的金錢糾紛。
此外，龍威大廈和幗蘋樓早年接獲政府的強制驗樓命令及消防安全指示，方先生認為，大廈法團在聘請物管公司後，除了協助法團向業戶收取日常管理費外，在日後進行大維修時，物管公司在協助業主籌集維修工程費用時，能發揮重要職能，讓大廈業主有信心籌組維修工程，不需要因為擔心部分業戶拖欠費用而卻步。
（二）協助大廈購買第三者責任保險
根據《 建築物管理條例 》，大廈法團須就建築物的公用部分購買「第三者責任保險」，當大廈公用部分發生意外，例如外牆石屎剝落引致第三者身體受傷或死亡，法團及業主可能會負上民事法律責任，或須作巨額賠償。法團購買了「第三者責任保險」，一旦發生意外而需承擔賠償時，便可減輕業主的財務負擔。
幗蘋樓法團早前曾向多間保險公司查詢購買「第三者責任保險」的費用。由於大廈樓齡已有45年，大部分保險公司不願意承保；即使肯承保，每年的保費卻要一萬多元。
由於法團委聘的物管公司現時負責管理逾400幢樓宇，可以透過一間保險顧問統籌並購買「第三者責任保險」，在分攤風險的原則，以及有物管公司負責管理而發生意外的風險相對較低的考慮因素下，幗蘋樓法團因而能夠以每年數千元的保費購買「第三者責任保險」，較法團自行向保險公司購買便宜了六成，節省了的金錢足以支付全年管理費的大約一半。
（三）負責大廈日常運作和回覆政府信件
物業管理公司的職能亦包括協助法團按《建築物管理條例》負責大廈日常運作，例如召開業主大會、為法團擬備財務預算、處理日常開支的單據、保存每項工程的維修記錄，以至當法團接獲政府的法定命令，例如維修令、修葺令和消防安全指示後，由管理公司協助回覆相關政府部門。
（四）協助法團處理緊急維修事宜
物業管理公司每星期派員巡視大廈，確保大廈設施或狀況良好，在「基本服務」之外，一旦管理人員在巡查過程中，發現有石屎剝落或公用設施損壞跡象，物管公司可預先維修，避免損毀情況惡化。此外，若大廈發生失竊、爆水管等突發事件，亦可交由物管公司跟進或進行緊急維修。
「聯廈聯管」要取得成效關鍵在於業主參與
市建局和香港房屋經理學會試行「聯廈聯管」管理模式時，肩負起「促進者」的角色，投放不少額外資源，旨在改善單幢式舊樓的管理、改善住戶的居住環境；進一步，更希望促進業主認同物業管理，以至樓宇維修保養的重要。
從為物業管理業界舉辦講座的出席人數，以及入標參與競投「聯廈聯管」服務合約標書數目可見，計劃得到物業管理業界的認同。然而，「聯廈聯管」要取得成效，我認為，業主的參與才是關鍵。
在試行「聯廈聯管」管理模式過程中，團隊面對不少挑戰。以龍華樓為例，地舖商戶持有的業權份數佔總數一半以上。因此，即使樓上住宅單位的業主有意聘請物管公司管理大廈，但由於地舖業主認為他們未能受惠於相關的服務，卻需要按公契要求承擔超過一半的管理費用，並不合理，故此就聘用物管公司一事提出反對。
在現行法律框架下，管理費需要根據大廈公契攤分。就算樓上住宅單位業主同意，不需要地舖業主共同承擔聘請物管公司的開支，但仍需要獲全體業主同意修改公契就攤分費用部份的條文，才能成事。然而，要獲得全體業主一致通過的難度甚高，因此，樓上住宅單位業主只能無奈退出。
至於增福樓的情況，大廈法團在參加「聯廈聯管」前已聘請了物管公司管理大廈的日常運作。而其委聘的物管公司亦有入標競投服務合約，在揀選物管公司時，增福樓的法團傾向繼續委聘其現時的管理公司，最終決定不會聯同龍威大廈和幗蘋樓，委聘同一間管理公司。
跨地域「聯廈聯管」 讓更多舊樓業主受惠
協助單幢式舊樓提升設施管理水平，雖然並非市建局的職能，但由於「樓宇管理」與「樓宇復修」息息相關，為此，我們在「小區復修」計劃的基礎上，作出「聯廈聯管」的新嘗試。今次「聯廈聯管」只是試行性質，即使最終只有龍威大廈和幗蘋樓參與，共同委聘一間物業管理公司提供服務，團隊並沒因此而灰心。相反，我認為，這兩幢大廈的業主和法團積極參與，能夠為其他單幢式舊樓採用「聯廈聯管」模式，帶起示範作用。
市建局團隊將總結籌辦「聯廈聯管」的經驗，分享予政府部門和物業管理業界。香港房屋經理學會亦會繼續推動「聯廈聯管」的模式，下一步將在今年年底前，於網頁上載「聯廈聯管」的標書範本，供物業管理公司採用，以及讓有意自行聘請物業管理公司的大廈法團及業主參考和使用。
隨著互聯網服務及物聯網技術發展一日千里，我認為，「聯廈聯管」模式將毋須受地域限制，物業管理公司可善用科技，透過「聯廈聯管」將不同地域的舊區單幢大廈連繫起來，為這類樓宇的法團和業主聯合聘請物管公司，統籌提供服務，讓不同舊區的居民，都能享用優質的物業管理服務，並提升樓宇公用地方的安全水平和宜居度。