市建局伙拍香港房屋经理学会试行「联厦联管」 促成「龙城」区单幢式旧楼共同委聘物管公司
市建局在2022年以「融合策略」於九龙城「龙城」区推动市区更新工作，并选定南角道至打鼓岭道一带、约40幢没有迫切重建需要的楼宇，展开为期三年的「小区复修」先导计划（「小区复修」计划），为这些楼宇的业主制定合适复修方案，并透过财政资助和技术支援，鼓励和协助他们适时维修及保养楼宇。
「小区复修」计划范围内，部分是没有法团或未有聘用物业管理公司的单幢式旧楼，单位伙数一般较少，在聘用物管服务，例如保安员和清洁时，由於有既定的服务收费，因而令每户需摊分的管理费用，较伙数多的楼宇业主为高，减低业主聘请物管公司的意欲。若楼宇长期缺乏定期的管理，公用地方的衞生环境、出入治安将会变差，甚至有机会出现消防及楼宇失修等问题。
针对这个情况，在「小区复修」计划下，市建局伙拍香港房屋经理学会於「龙城」区试行「联厦联管」管理模式，协调单幢式旧楼共同聘用一间物业管理公司，让业主能够以较相宜费用，获取合适的专业管理服务，提升大厦楼宇设施保养水平及管理效率，改善居住环境和提升宜居度。
过去两年，由市建局与香港房屋经理学会组成的团队，举办了多场简介会，邀请「小区复修」计划范围内约20多幢单幢式楼宇的业主讲解「联厦联管」管理模式的内容，以及了解他们对大厦管理的需要。
其中，四幢单幢式旧楼的业主都表示有意试行「联厦联管」管理模式。为此，团队先协助其中两幢的「三无大厦」，包括龙威大厦和帼苹楼成立法团，期后联同增福楼和龙华楼这两幢已有法团的大厦，筹备物业管理公司招标的各项工作。在今年8月底，参加了「联厦联管」的龙威大厦和帼苹楼，已举行联合业主大会，议决通过共同委聘一间物业管理公司，并最快可於10月中提供系统化的管理服务。至於余下两幢楼宇，因为未能获得大厦过半数业权通过聘请物管公司，或在招标过程中，决定继续委聘现正为其楼宇提供服务的物管公司，最终决定退出「联厦联管」。
由零开始协助法团和业主委聘物业管理公司
市建局与香港房屋经理学会在「龙城」区试行「联厦联管」管理模式，考虑到参与「联厦联管」的业主，不少均为长者或退休人士，加上大部分业主均欠缺聘请物业管理公司的经验和知识，即使有良好意愿提升大厦楼宇保养设施的水平和管理效率，往往力不从心。
为此，市建局与香港房屋经理会组成的团队，在整个「联厦联管」的招标过程，由零开始，逐步引领业主和法团处理委聘物业管理公司的各项工作，包括拟定管理服务内容、撰写标书、邀请物业管理公司入标、制定拣选合适物业管理公司的准则、约见入标的物业管理公司进行回标面见，并就面见投标者及回标分析方面，向业主提供专业建议，让业主能按其楼宇需要，拣选合适的物业管理公司。
市建局与香港房屋经理学会组成的团队，在整个招标过程，为业主提供专业建议，协助他们拣选合适的物管公司。
编制「联厦联管」标书范本供业主和物业管理业界采用
此外，考虑到不同楼宇的业主对管理服务的需求各异，团队特别编制了一套「联厦联管」的标书范本供业主和物业管理公司使用。有别於现时私人屋苑或楼宇，采用「捆绑」形式将每项的管理服务全部写入招标文件内，这套标书范本清楚将物业管理服务分为「基本服务」和「选择性服务」两大类。
「基本服务」涵盖了《建筑物管理条例》所要求的项目，以及切合大厦基本需要的管理服务，包括为法团草拟和张贴暂停水电供应的通告、草拟信件回覆业户和政府相关部门，以及为法团拟备楼宇财务预算和财务报表等文书工作。「基本服务」亦需要物管公司协助法团管理楼宇，例如召开业主大会，或在收到住户投诉有杂物阻碍楼梯和走廊、大厦铁闸损坏等这类涉及维修、清洁和保安的楼宇管理问题时，物管公司就需要为业主提供解决方案。
除了「基本服务」外，这份范本为法团和业主度身订造各项「选择性服务」，法团可因应大厦需要，要求管理公司提供额外的收费服务，例如聘请灭虫公司为全幢楼宇的公用地方消毒，或聘用清洁公司为大厦的走廊、楼梯及地下大堂等公用地方进行较大型的清洁。「选择性服务」亦包括物管公司安排员工出勤到楼宇处理紧急维修，以及召开额外的法团会议等。
现时不少单幢式旧楼，业主会另聘清洁员工每日为单位倒垃圾。团队将「基本服务」和「选择性服务」分开两类处理的做法，能让参与「联厦联管」的业主按其已有的大厦管理服务，如每日清理住户家居垃圾，剔除在服务内容之内；而其他额外所需的管理服务，亦可以以用者自付原则，按次支付相关费用；如此，每户每月需要缴交的「基本服务」费用，相较於传统管理服务合约便宜，减轻业主的开支。
「联厦联管」吸引15间物业管理公司入标
此外，为了让物业管理业界清楚了解这套范本的内容，鼓励他们参与竞投「联厦联管」的服务合约，团队在今年初举办了三场讲座，分别向三个物管业界商会介绍「联厦联管」详情和标书范本内容，超过30间物管公司的代表出席。
而在今年4月市建局邀请物管公司入标，更吸引了15间在市场上有丰富物管经验及具实力的公司入标竞投。入标的物管公司分别来自不同的背景，包括有管理多个私人屋苑经验的大型物业管理公司、公营房屋的物管公司，以及为单幢式楼宇提供管理服务的中、小型物管公司等。这些公司的员工，除了具丰富物业及设施管理经验外，亦有楼宇维修保养的专业知识。
此外，入标的管理费用水平亦甚具竞争力，每户每月「基本服务」费用由大约40元至500元。整体而言，今次参与竞投「联厦联管」服务合约的投标者，不论公司规模、管理经验，以及在收取的费用等，都十分多元，让大厦法团和业主有更多的选择。
团队举办了三场讲座，向三个物管业界商会介绍「联厦联管」的理念、标书范本，并逐一解答业界的问题。
在团队的协助下，四幢参与试行「联厦联管」管理模式的大厦，在今年8月底召开业主大会商讨拣选物业管理公司事宜。过程中，团队为大厦法团和业主提供详尽的回标分析报告，并提供专业建议。业主在此基础上，全面比对不同标书的管理服务内容、物业管理经验和专业人员比例，以及报价。
经过全盘考量和商讨后，龙威大厦和帼苹楼这两幢大厦的业主达成共识，在联合业主大会议决通过拣选同一间物管公司。特别一提的，是业主们并非以「最低价」作为拣选的首要考虑，他们的著眼点在於挑选公司规模相对较大、具备丰富管理经验以及有专业人员负责处理大厦维修和管理事宜，作为他们的物业管理公司，有效改善居住环境。龙威大厦和帼苹楼每户每月的「基本服务」费用只是百余元。法团已签订了为期两年的合约，中标的物业管理公司将於本月中起提供服务。
至於余下两幢大厦－龙华楼和增福楼，前者在业主大会上未能取得大厦过半数业权通过聘请物管公司，最后只能退出；而增福楼法团则决定继续委聘正为其楼宇提供管理服务的物管公司。
「联厦联管」四方面助单幢式旧楼提升管理效率
龙威大厦和帼苹楼成为试行「联厦联管」管理模式的成功个案。帼苹楼的业主代表方先生早前与团队分享，指大厦因部分单位已出租，难以接触业主；或部分业主为长者或退休人士，对於大厦的日常管理、维修保养事宜有心无力，亦缺乏相关的知识和经验，以致大厦外墙、楼梯等公用地方，在欠缺妥善的管理和维修保养下，已渐见残旧。
在参加「联厦联管」简介会之后，业主经过商议决定参与。方先生说，由於业主们不熟悉整个招标程序，感谢市建局和香港房屋经理学会的团队一直从旁协助，提供专业意见及回标分析供业主参考，才能成功拣选合适的物管公司；他又认为，物管公司能够从四方面为业主和法团提供适切的管理服务，包括：
（一）代法团追收与大厦维修和管理费用
方先生说，过往向其他业主收取与大厦日常清洁或小型维修工程的费用时，往往有两、三户业主以不同理由拒绝支付，或有业主根本无法联络，长期拖欠费用。他认为，物业管理公司「入场」后，能够以第三方、中立身分协助法团追讨，甚至能透过法律途径，例如入禀小额钱债审裁处，追讨拖欠费用，更具效率之余，亦减少业主之间的金钱纠纷。
此外，龙威大厦和帼苹楼早年接获政府的强制验楼命令及消防安全指示，方先生认为，大厦法团在聘请物管公司后，除了协助法团向业户收取日常管理费外，在日后进行大维修时，物管公司在协助业主筹集维修工程费用时，能发挥重要职能，让大厦业主有信心筹组维修工程，不需要因为担心部分业户拖欠费用而却步。
（二）协助大厦购买第三者责任保险
根据《 建筑物管理条例 》，大厦法团须就建筑物的公用部分购买「第三者责任保险」，当大厦公用部分发生意外，例如外墙石屎剥落引致第三者身体受伤或死亡，法团及业主可能会负上民事法律责任，或须作巨额赔偿。法团购买了「第三者责任保险」，一旦发生意外而需承担赔偿时，便可减轻业主的财务负担。
帼苹楼法团早前曾向多间保险公司查询购买「第三者责任保险」的费用。由於大厦楼龄已有45年，大部分保险公司不愿意承保；即使肯承保，每年的保费却要一万多元。
由於法团委聘的物管公司现时负责管理逾400幢楼宇，可以透过一间保险顾问统筹并购买「第三者责任保险」，在分摊风险的原则，以及有物管公司负责管理而发生意外的风险相对较低的考虑因素下，帼苹楼法团因而能够以每年数千元的保费购买「第三者责任保险」，较法团自行向保险公司购买便宜了六成，节省了的金钱足以支付全年管理费的大约一半。
（三）负责大厦日常运作和回覆政府信件
物业管理公司的职能亦包括协助法团按《建筑物管理条例》负责大厦日常运作，例如召开业主大会、为法团拟备财务预算、处理日常开支的单据、保存每项工程的维修记录，以至当法团接获政府的法定命令，例如维修令、修葺令和消防安全指示后，由管理公司协助回覆相关政府部门。
（四）协助法团处理紧急维修事宜
物业管理公司每星期派员巡视大厦，确保大厦设施或状况良好，在「基本服务」之外，一旦管理人员在巡查过程中，发现有石屎剥落或公用设施损坏迹象，物管公司可预先维修，避免损毁情况恶化。此外，若大厦发生失窃、爆水管等突发事件，亦可交由物管公司跟进或进行紧急维修。
「联厦联管」要取得成效关键在於业主参与
市建局和香港房屋经理学会试行「联厦联管」管理模式时，肩负起「促进者」的角色，投放不少额外资源，旨在改善单幢式旧楼的管理、改善住户的居住环境；进一步，更希望促进业主认同物业管理，以至楼宇维修保养的重要。
从为物业管理业界举办讲座的出席人数，以及入标参与竞投「联厦联管」服务合约标书数目可见，计划得到物业管理业界的认同。然而，「联厦联管」要取得成效，我认为，业主的参与才是关键。
在试行「联厦联管」管理模式过程中，团队面对不少挑战。以龙华楼为例，地铺商户持有的业权份数占总数一半以上。因此，即使楼上住宅单位的业主有意聘请物管公司管理大厦，但由於地铺业主认为他们未能受惠於相关的服务，却需要按公契要求承担超过一半的管理费用，并不合理，故此就聘用物管公司一事提出反对。
在现行法律框架下，管理费需要根据大厦公契摊分。就算楼上住宅单位业主同意，不需要地铺业主共同承担聘请物管公司的开支，但仍需要获全体业主同意修改公契就摊分费用部份的条文，才能成事。然而，要获得全体业主一致通过的难度甚高，因此，楼上住宅单位业主只能无奈退出。
至於增福楼的情况，大厦法团在参加「联厦联管」前已聘请了物管公司管理大厦的日常运作。而其委聘的物管公司亦有入标竞投服务合约，在拣选物管公司时，增福楼的法团倾向继续委聘其现时的管理公司，最终决定不会联同龙威大厦和帼苹楼，委聘同一间管理公司。
跨地域「联厦联管」 让更多旧楼业主受惠
协助单幢式旧楼提升设施管理水平，虽然并非市建局的职能，但由於「楼宇管理」与「楼宇复修」息息相关，为此，我们在「小区复修」计划的基础上，作出「联厦联管」的新尝试。今次「联厦联管」只是试行性质，即使最终只有龙威大厦和帼苹楼参与，共同委聘一间物业管理公司提供服务，团队并没因此而灰心。相反，我认为，这两幢大厦的业主和法团积极参与，能够为其他单幢式旧楼采用「联厦联管」模式，带起示范作用。
市建局团队将总结筹办「联厦联管」的经验，分享予政府部门和物业管理业界。香港房屋经理学会亦会继续推动「联厦联管」的模式，下一步将在今年年底前，於网页上载「联厦联管」的标书范本，供物业管理公司采用，以及让有意自行聘请物业管理公司的大厦法团及业主参考和使用。
随著互联网服务及物联网技术发展一日千里，我认为，「联厦联管」模式将毋须受地域限制，物业管理公司可善用科技，透过「联厦联管」将不同地域的旧区单幢大厦连系起来，为这类楼宇的法团和业主联合聘请物管公司，统筹提供服务，让不同旧区的居民，都能享用优质的物业管理服务，并提升楼宇公用地方的安全水平和宜居度。